“剥离地产业务不存在贱卖资产的嫌疑。”12月10日下午，九州通(600998.SH)副董事长刘兆年在接受时代周报记者采访时如此坚定地说道。日前，九州通被媒体指责在一次关联交易中，将价值6亿元的资产以1.4亿元价格贱卖。
此宗关联交易发生在9月。九州通在当月20日将旗下全资子公司九州通置业100%股权转让给楚昌投资有限公司的交易。交易总款为1.4亿元，不仅这一转让价格被疑遭到严重低估，更让外界感到蹊跷的是—九州通创始人刘宝林、刘树林和刘兆年“刘氏三兄弟”完全持有楚昌投资有限公司100%股权。
在交易发生三个月后，媒体对此提出质疑。消息一出，九州通当日股价变动频繁，收盘报跌。
12月4日，九州通发布澄清公告。 “掏空上市公司”的指责声尚未退去，九州通又被指借物流之名转战商业地产、“快批模式”或遭放弃等负面新闻。
刘兆年对上述指责，均一一给予了否认。“‘快批模式’我们仍然会坚守，这是公司之本。物流中心会将一些多余的商铺出租给医药同行，只是为了形成行业集合效应。”刘兆年对时代周报记者解释，“这只能称之为一种‘商业业态’，而不会成为九州通的‘商业模式’。”
争议估值结果
12月的武汉笼罩在寒潮之中，但在汉阳区龙阳大道特8号麦迪森广场的工地上却是一片火热。目前，广场的两座33层的塔楼已经开始封顶，外墙上悬挂的“6088元每平米，抄底汉阳”的广告牌赫然醒目。
外界正是指责九州通贱卖了麦迪森广场。整个麦迪森广场和“1号办公楼”的建筑面积为83046.76平方米，而周边楼价为7300元每平米，这样算下来，麦迪森广场的销售价值达到6.06亿元。
“由于测算方式不同，结果也自然迥异。”九州通董秘处副主任刘志峰并不认同上述估值方式。“计算销售价值并没有太大的意义，一个项目的价值在于它能盈利多少，也就是说还需要计算项目成本。而且就算是计算销售价值，麦迪森广场项目除了公寓，还有写字楼和车库，这都需要分别计算。”
据九州通的澄清报告中，麦迪森广场项目的预计销售收入为5.5亿元。“澄清报告计算得比较笼统，如果精确来算，销售收入会更低。”刘志峰说。
根据一份九州通内部测算表估算，麦迪森广场项目完成之后的销售总值约为5.15亿元。
刘志峰向记者解释，九州通置业旗下只有麦迪森广场这一个项目，此次为公司股权转让行为。“转让价1.4亿元，仅仅是交易时的标的价格，并不包括项目的后续投入和承担的负债。”
麦迪森广场项目预计2013年6月完工，从项目转让至项目全部建设验收，受让方楚昌投资有限公司还需投入包括基建、外墙、设备、税费等资金2.19亿元，并承担九州通置业超过1.5亿元负债。以此计算，在此次交易中，楚昌投资实际需要投入5.1亿元左右的资金，与5.15亿元的销售价值相比较，麦迪森广场项目的税前利润不超过1000万元。
因此，在九州通方面看来，此次交易并不涉及贱卖资产。
否认转型商业地产
相较于“掏空上市公司”的指责，九州通被疑以建物流中心之名圈地，转而开发商业地产，则让刘兆年感到疑惑。
麦迪森广场最初的定位为“中国医药物流港”，但是现在却悄然变身，大肆销售商业住宅，九州通也因此被质疑变更了土地性质，未尽信息公开之责。
对此，九州通董秘林新杨对时代周报记者解释：“这块地性质一直属于商业服务用地，目前销售的商业住宅的产权也是40年。”武汉市国土局提供的资料显示，麦迪森广场所在地的“土地类别”确实为商业服务用地，其使用权终止日期是2051年5月22日。根据九州通出示的麦迪森广场成本计算表显示，麦迪森项目所在的地块的拿地时间为2002年，拿地成本仅为2230余万元。
“麦迪森广场项目虽然从九州通转让出来，但是其的定位仍然是医药物流港，其中的商铺、写字楼均优先提供给药品零售和批发商。”刘兆年对时代周报记者表示。
对于麦迪森广场转为做商业地产，刘志峰认为这是一个特例，并未形成所谓的推广“模式”。他对时代周报记者解释：“当时这里是九州通总部所在地，拿地时周围还很荒凉，因此成本才比较低。而且，当时这块地是在2002年拿的，而提出在这里建设为医药物流港的概念是在2008年左右，这也就不存在用物流港的概念找政府拿地的可能。”
除此之外，在麦迪森广场附近，九州通亦储备了一块面积超过1.3万平方米的“双竞双限”用地。武汉市国土局的资料显示，此块地的性质为住宅用地。
对此，九州通也给出了自己的解释。根据九州通出具的材料显示，这块地是九州通在2006年从汉阳区政府获得的。因种种原因，此事一直耽搁至今。目前，公司仍然与汉阳区政府在进行沟通，并没有开发的打算。
外界正是因为上述事例，质疑九州通以筹建物流网络之名，暗自大肆圈地，进行商业地产开发，以谋求暴利。
这些质疑不无道理。九州通此前的物流中心项目投资额多在亿元左右，最大的上海物流中心项目投资额也仅为3亿元。
今年以来，九州通建设物流园的脚步却突然加快，且投资金额呈几何增长。2012年7月，九州通发布公告，意向在亳州建设现代中药物流园，总投资约24亿元；11月，又计划投资12.8亿元建设武汉东西湖医药物流中心项目。
“九州通对商业地产兴趣不大。”刘兆年对记者表示，“我们建设物流中心的出发点都是为了更好地构建我们的物流网点，九州通坚持以医药物流为主业，不会动摇。”
“事实上，大规模投资建设物流中心，已经是药品流通企业发展的一个趋势。”国务院发展研究中心的岳颂东对记者说。
自从《十二五全国药品流通行业发展规划纲要》中明确表示，我国将在2015年前培养出1-2家年销售额过千亿元的全国性医药流通龙头，医药流通行业面临整合。在这个大背景下，包括国药、上药、华润医药在内的国内医药流通行业巨头极力扩张，广建物流中心，为即将到来的整合大潮密集布局。
坚守“快批模式”
在澄清公告中，九州通谈及剥离房地产项目的原因时颇为隐晦。“根据国家房地产调控政策，公司不宜保留房地产业务。”
对此，九州通董秘林新扬也颇感无奈，他对记者透露：“如今国家对房地产业务调控严格，证监会也是如此，如果公司主营业务中涵盖房地产，在资本市场融资会有诸多不便。因此，公司选择将此剥离。”而极力扩张的九州通对于资本市场的需求却与日俱增。
“九州通一直在开发自己的物流系统和软件，在物流技术方面的投入每年就要超过3000万元。不仅如此，九州通目前还在加大对医院渠道的延伸，这些都需要大笔资金的投入。”刘兆年如是说。
从2007年开始，九州通每年均以超过55%的负债率运营。九州通今年的半年报显示，其负债率已达到66.38%.上市以来，九州通已经融资近19亿元，其中超过半数的资金均用于还债；今年10月中旬，九州通继续扩发了16亿元的债券，这笔资金中也有近10亿元被用来还债。
对此，刘兆年认为九州通目前的资金链仍然属于正常水平。“医药流通行业，本来就是一个资金占用率高的行业。”
外界分析，进军医院渠道是九州通负债率提高的主要原因。医院的药品需求量虽然大，但是回收账期长，对药品流通企业的资金量要求高，进军医院渠道对九州通的资金链必然会产生压力。
尽管如此，九州通依然下定决心对大医院进行渠道延伸。“我们早就意识到这一块的市场。2010年上市之后，我们就将医院业务作为集团首要业务摆在最重要的地位，我们还在各子公司都成立了医院事业部，医院业务将是九州通战略转型的突破口。”九州通方面介绍。
另一方面，重点突破医院客户的战略，也在一定程度上偏离了九州通原有的营销模式。九州通以一家医药物流起家，做到全国性的医药流通龙头企业，其独创的医药“快批模式”起到了至关重要的作用。“快批模式”强调低成本、低利润、严格管理、资金周转快。这种模式对于零售药店、诊所等小的下游药品承接商效果明显，但却难以适应货品需求量大而资金周转缓慢的医院。
值得注意的是，九州通的毛利润一直低于整个行业的平均水平。根据公开数据显示，2007—2011年，医药商业行业综合毛利率平均在10%左右，而同期九州通综合毛利润只有5%左右，低于同行业公司平均水平4-6个百分点。
但是，九州通在拓展医院项目的同时，并不打算放弃快批模式。“这两者并没有冲突，医院对于九州通的整个大盘来说只占到不到10%，九州通其他的业务还是需要依靠快批模式，虽然我们的毛利润低，但是由于严格管理，我们的净利润仍然控制在1.5%的水平，这对于整个医药流通行业1%-2%的平均净利润水平来说，还不错。”刘兆年对时代周报记者说。
然而，目前九州通一直进行全国范围的扩张，其物流网络延伸线也越来越长。未来，九州通的严格管理出利润的策略将面临严峻的挑战。
